ЭКСПЛУАТАЦИЯ И СОДЕРЖАНИЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

10.01.2009

Законодательное обеспечение эксплуатации и содержания

Украинское законодательство предоставляет возможность владельцам квартир, расположенных в многоквартирных домах, самостоятельно принимать решения относительно формы управления и совместного владения домом и его содержание путем совместной деятельности.
Еще в 1992 году был принят Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" (N 2482-XII от 19 июня 1992 г.). В Пункте 3 статьи 10 этого Закона определено: "Для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими собственники квартир (домов) могут создавать общества или объединения индивидуальных собственников квартир и домов. В многоквартирном доме, квартиры которого не полностью приватизированы, между обществом (объединением) индивидуальных собственников квартир и владельцами неприватизированных квартир заключается соглашение об общем владении домом и долевом участии в расходах на его содержание".

Объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД)

В 2001 году был принят Закон Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов" (сокращенно — ОСМД), который определил демократичный эффективный механизм, позволяющий владельцам квартир (домов) организоваться, зарегистрировать объединение и:

обеспечить участие всех собственников помещений многоквартирного дома в содержании дома и придомовой территории;

по договору с прежним владельцем оставить его балансодержателем всего жилого дома (комплекса) или только его части, или принять на собственный баланс весь дом (жилой комплекс);

заключить договор с любым юридическим лицом (компанией, организацией), устав которой предусматривает возможность осуществления такой деятельности (альтернатива ЖЭО), о передаче ему на баланс всего жилого комплекса или его части;

самостоятельно определять исполнителей жилищно-коммунальных услуг и заключать с ними договоры;

осуществлять контроль за качеством жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых исполнителями в соответствии с заключенными договорами;

самостоятельно определять необходимость проведения работ по ремонту и модернизации дома или его оборудования, заключать договоры на выполнение таких работ и контролировать их качество;

путем эффективного контроля за количеством и качеством жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются, оптимизировать расходы на содержание жилья;

осуществлять контроль за эффективностью использования средств, которые платят владельцы помещений на содержание дома;

получать дополнительные средства на содержание дома путем осуществления хозяйственной деятельности;

накапливать средства, необходимые для текущего и капитального ремонтов;

защищать права, представлять законные интересы собственников в органах государственной власти и органах местного самоуправления, на предприятиях, в учреждениях и организациях независимо от формы собственности. При этом, высшим органом управления объединения совладельцев остаётся общее собрание его членов. А это значит, что все вопросы решаются самими владельцами-членами объединения.

Важно отметить, что жители многоквартирного дома смогут использовать такой широкий круг возможностей только в том случае, если они создали и зарегистрировали объединение совладельцев.
* Пунктом 2 Постановления № 560 Кабинета Министров Украины от 12 июля 2005 г. "Об утверждении Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, а также Типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий" определено: "Размер тарифов (нормативных затрат, связанных с содержанием домов, сооружений и придомовых территорий) определяется по каждому дому отдельно в зависимости от количественных показателей фактического предоставления услуг с учетом обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния зданий и сооружений и придомовых территорий согласно типовому перечню услуг". В Порядке в простой и понятной форме предоставляются разъяснения о том, как выполнять расчеты нормативных расходов, а в приложении приводится Типовой перечень услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий.

Домовой комитет

      Домовой комитет — это орган самоорганизации населения (ОСН), деятельность которого регламентируется законом Украины "Об органах самоорганизации населения" (N2625-III от 11 июля 2001, г. Киев). Это представительский орган, который могут создавать в пределах дома (нескольких домов) жители, которые на законных основаниях проживают в этом доме (домах), для решения задач, предусмотренных этим Законом. Закон не предусматривает возможности содержания или ремонта дома силами домового комитета. Однако в некоторых городах Украины, жители создали домовые комитеты, зарегистрировали их как юридические лица, открыли расчетные счета в банках и по инициативе жителей домов, которые создали эти комитеты, ввели систему сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги на таких счетах. Комитеты заключили договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг (коллективный заказ), осуществляют контроль за количеством и качеством услуг, оплату за полученные услуги, самостоятельно определяют необходимость проведения работ по ремонту и модернизации дома или его оборудования, заключают договоры на выполнение таких работ и контролируют их качество.
      При этом даже можно сказать, что эти домовые комитеты, как органы самоорганизации населения, выполняют одно из своих основных задач, определенных статьей 3 закона, а именно: "Удовлетворение социальных, культурных, бытовых и других потребностей жителей путем содействия в предоставлении им соответствующих услуг", а также собственные полномочия, указанные в 6-м пункте статьи 14 Закона, а именно: "Осуществление контроля за качеством предоставляемых гражданам, проживающим в жилых домах на территории деятельности органа самоорганизации населения, жилищно-коммунальных услуг и за качеством проведенных в указанных жилых домах ремонтных работ".
      На практике же, домовому комитету значительно сложнее выполнять функции по содержанию дома, чем объединению совладельцев.

Техническое обслуживание жилого дома

      Каждый многоквартирный дом (жилой комплекс) состоит из конструктивных элементов, вспомогательных помещений и технического оборудования дома, обеспечивающих его нормальное функционирование в течение всего периода использования по назначению.
      Правила эксплуатации и содержания жилого дома, его конструктивных элементов и инженерных сетей регулируются нормативными документами, разработанными центральным органом исполнительной власти, на который возложены функции технического регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
      Такими документами, например, являются: Закон Украины "О жилищно-коммунальных услугах" (N 1875-IV от 24 июня 2004, г. Киев); "Правила содержания жилых домов и придомовых территорий", утвержденные Приказом Госжилкоммунхоза Украины № 76 от 17 мая 2005; "Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений", утвержденный Приказом Госжилкоммунхоза Украины № 150 от 10 августа 2004 года; "Положение о системе технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий в городах и поселках Украины ", утвержденное Приказом Госжилкоммунхоза Украины № 135 от 31 декабря 1991 года.
      * Конструктивными элементами многоквартирного дома называются те части здания, которые обеспечивают его целостность и необходимые технические условия функционирования (фундамент, несущие стены, межэтажные перекрытия, лестничные марши, конструкции крыши, кровля, въездная группа и т.д.). Техническим оборудованием многоквартирного дома есть инженерные коммуникации и технические устройства, необходимые для обеспечения санитарно-гигиенических условий и безопасной эксплуатации квартир, а именно: обще домовые системы тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, бойлерные и элеваторные узлы, оборудование противопожарной безопасности, вентиляционные каналы и каналы для дымоудаления, оборудование лифтов, центральных распределительных щитов электроснабжения, элеваторных узлов, а также элементы благоустройства территории. Общедомовые системы - сети, запорная или регулирующая арматура на них, приборы и оборудование, средства учета и регулирования потребления жилищно-коммунальных услуг, расположенных в пределах дома, сооружения, системы противопожарной защиты.

<-- другие статьи

©Л. Туловський, ПРООН, Програма муніципального врядування і розширення повноважень громад
Перепечатывание материалов без разрешения запрещено, цитирование – разрешено исключительно с гиперссылкой на сайт и упоминанием первоисточника.