ЕКСПЛУАТАЦІЯ ТА УТРИМАННЯ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

10.01.2009

Законодавче забезпечення експлуатації та утримання

Українське законодавство надає можливість власникам квартир, розташованих у багатоквартирних будинках, самостійно приймати рішення щодо форми управління і спільного володіння будинком та його утримання шляхом спільної діяльності.
Ще в 1992 році було прийнято Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” (N 2482-XII від 19 червня 1992 р.). У Пункті 3 Статті 10 цього Закону визначено: “Для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків. У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання”.

Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ)

У 2001 році було прийнято Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків” (скорочено – ОСББ), який визначив демократичний ефективний механізм, що дозволяє власникам квартир (будинків) зорганізуватися, зареєструвати об’єднання та:

забезпечити участь усіх власників приміщень багатоквартирного будинку в утриманні будинку й прибудинкової території;

за договором із попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового будинку (комплексу) чи тільки його частини, або прийняти на власний баланс весь будинок (житловий комплекс);

укласти договір із будь-якою юридичною особою (компанією, організацією), статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності (альтернатива ЖЕО), про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини;

самостійно визначати виконавців житлово-комунальних послуг і укладати з ними договори;

здійснювати контроль за якістю житлово-комунальних послуг, які надаються виконавцями відповідно до укладених договорів;

самостійно визначати необхідність проведення робіт по ремонту та модернізації будинку або його обладнання, укладати договори на виконання таких робіт та контролювати їх якість;

шляхом ефективного контролю за кількістю та якістю житлово-комунальних послуг, що надаються, оптимізувати витрати на утримання житла;

здійснювати контроль за ефективністю використання коштів, які сплачують власники приміщень на утримання будинку;

отримувати додаткові кошти на утримання будинку шляхом здійснення господарської діяльності;

накопичувати кошти, необхідні для поточного та капітального ремонтів;

захищати права, представляти законні інтереси власників в органах державної влади і органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.

      При цьому, вищим органом управління об'єднання співвласників залишаються загальні збори його членів. А це означає, що всі питання вирішуються самими власниками-членами об'єднання.
      Важливо зазначити, що жителі багатоквартирного будинку зможуть використовувати таке широке коло можливостей лише у випадку, якщо вони створили і зареєстрували об’єднання співвласників.
      *Пунктом 2 Постанови № 560 Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. “Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій” визначено: ”Розмір тарифів (нормативних витрат, пов'язаних з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій) визначається по кожному будинку окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій згідно з типовим переліком послуг”. У Порядку у простій і зрозумілій формі надаються роз’яснення про те, як виконувати розрахунки нормативних витрат, а в додатку наводиться Типовий перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Будинковий комітет

      Будинковий комітет — це орган самоорганізації населення (ОСН), діяльність якого регламентується законом України “Про органи самоорганізації населення“ (N2625-III від 11 липня 2001 року, м. Київ). Це представницький орган, який можуть створювати в межах будинку (кількох будинків) жителі, що на законних підставах проживають у цьому будинку (будинках), для вирішення завдань, передбачених цим Законом. Закон не передбачає можливості утримання чи ремонту будинку силами будинкового комітету. Проте в деяких містах України, жителі створили будинкові комітети, зареєстрували їх як юридичні особи, відкрили розрахункові рахунки в банках і за ініціативи жителів будинків, які створили ці комітети, запровадили систему збирання платежів за житлово-комунальні послуги на таких рахунках. Комітети уклали договори із постачальниками житлово-комунальних послуг (колективне замовлення), здійснюють контроль за кількістю та якістю послуг, оплату за отримані послуги, самостійно визначають необхідність проведення робіт по ремонту та модернізації будинку або його обладнання, укладають договори на виконання таких робот та контролюють їх якість.
      При цьому навіть можна сказати, що ці будинкові комітети, як органи самоорганізації населення, виконують одне із своїх основних завдань, визначених Статтею 3 закону, а саме: “Задоволення соціальних, культурних, побутових та інших потреб жителів шляхом сприяння в наданні їм відповідних послуг”, а також власні повноваження, зазначені в 6-му пункті Статті 14 Закону, а саме: ”Здійснення контролю за якістю надаваних громадянам, які проживають у житлових будинках на території діяльності органу самоорганізації населення, житлово-комунальних послуг та за якістю проведених у зазначених житлових будинках ремонтних робіт”.
      На практиці ж, будинковому комітету значно складніше виконувати функції з утримання будинку, ніж об’єднанню співвласників.

Технічне обслуговування житлового будинку

      Кожен багатоквартирний будинок (житловий комплекс) складається з конструктивних елементів, допоміжних приміщень та технічного обладнання будинку, що забезпечують його нормальне функціонування протягом усього періоду використання за призначенням.
      Правила експлуатації й утримання житлового будинку, його конструктивних елементів та інженерних мереж регулюються нормативними документами, розробленими центральним органом виконавчої влади, на який покладено функції технічного регулювання в сфері житлово-комунального господарства.
      Такими документами, наприклад, є: Закон України “Про житлово-комунальні послуги” (N 1875-IV від 24 червня 2004 року, м. Київ); “Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій”, затверджені Наказом Держжитлокомунгоспу України № 76 від 17 травня 2005 року; “Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг із ремонту приміщень, будинків, споруд”, затверджений Наказом Держжитлокомунгоспу України № 150 від 10 серпня 2004 року; “Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України”, затверджене Наказом Держжитлокомунгоспу України №135 від 31 грудня 1991 року.
      *Конструктивними елементами багатоквартирного будинку називаються ті частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їзна група тощо). Технічним обладнанням багатоквартирного будинку є інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир, а саме: загально будинкові системи тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території. Загальнобудинкові системи — мережі, запірна чи регулююча арматура на них, прилади та обладнання, засоби обліку та регулювання споживання житлово-комунальних послуг, які розміщені в межах будинку, споруди, системи протипожежного захисту.

      <-- інші статті

© Л. Туловський, ПРООН, Програма муніципального врядування і розширення повноважень громад
Передрук матеріалів без дозволу заборонено, цитування – дозволено виключно з гіперпосиланням на сайт та згадкою першоджерела.