Судова практика / обов'язковість договору
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 березня 2016 року Справа № 922/3685/14
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого судді: Добролюбової Т.В.(доповідач), суддів Гоголь Т.Г., Швеця В.О.
розглянувши матеріали касаційної скарги Приватного підприємства "Східна Брама"на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 16.12.15у справі№922/3685/14 Господарського суду Харківської області за первісним позовом Харківської міської ради до Приватного підприємства "Східна Брама" про внесення змін до договору за зустрічним позовом Приватного підприємства "Східна Брама"до Харківської міської ради про визнання договору припиненим.
Представники сторін у судове засідання не з'явились, проте належно повідомлені про час і місце розгляду касаційної скарги.
Харківською міською радою у вересні 2014 року заявлений позов до приватного підприємства "Східна брама" про внесення змін до договору оренди землі від 07.06.02 №189/02 шляхом визнання додаткової угоди до вказаного договору оренди землі укладеною у редакції, запропонованій позивачем. Позовні вимоги мотивовано зміною нормативної грошової оцінки земель міста Харкова та ухиленням орендаря від обов'язку внести зміни до договору оренди землі. Позов обґрунтовано приписами статей 13, 144 Конституції України, статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 188, 193, Господарського кодексу України.
Рішенням господарського суду Харківської області від 17.11.14, ухваленим суддею Шатерніковим М.І., позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.06.02 №189/02 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного правочину у редакції позивача у частині пунктів 1.2-1.4, 2.1-2.6 договору. В частині позову про внесення змін до розділів 3-7 відмовлено, оскільки зміни до вказаних пунктів договору виходять за межі підстав позову.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 04.02.15, ухваленою у складі колегії суддів: головуючий Могилєвкін Ю.О., судді Потапенко В.І., Плужник О.В., рішення суду першої інстанції змінено. Апеляційна інстанція, встановивши, що вимоги про внесення змін у пункти 1.2, 2.5, 2.6 до договору, запропоновані у додатковій угоді також виходять за межі підстав позову, відмовив у задоволенні зазначених вимог.
Вищий господарський суд України, у складі колегії суддів: Коробенка Г.П. - головуючого, Прокопанич Г.К., Шаргала В.І., постановою від 09.04.15, перевірене рішення та постанову щодо задоволення позову скасував зі скеруванням справи у цій частині на новий розгляд до місцевого господарського суду. Вищий господарський суд зазначив, що судами попередніх інстанцій не повністю з'ясовані усі обставини справи, які мають значення для законного вирішення спору, зокрема не досліджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, не перевірено доводи відповідача, що пункт 29 Порядку не поширюється на договір оренди земельної ділянки від 05.06.02, не встановлено факт зміни розміру земельного податку за об'єкт та, відповідно, не з'ясовано наявність підстав для збільшення орендної плати.
Приватне підприємство "Східна Брама" у липні 2015 року заявило зустрічний позов до Харківської міської ради про визнання припиненим договору оренди землі від 05.06.02, укладений між сторонами у справі. Свої вимоги Підприємство мотивувало тим, що на території орендованої ним земельної ділянки за спірним договором оренди знаходяться будівлі, що на праві власності належать іншим особам. Позов обґрунтовано приписами статті 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 141 Земельного кодексу України, статті 31 Закону України "Про оренду землі".
Здійснивши новий розгляд справи господарський суд Харківської області, рішенням від 10.09.15, ухваленим суддею Присяжнюк О.О., у задоволені первісного та зустрічного позову відмовив повністю. Суд визнав неможливим установити розмір земельного податку, який існував на час укладення договору оренди, а відтак і розмір спірного платежу та наявність підстав для збільшення орендної плати. Також господарський суд визнав, що умовами договору оренди землі від 05.06.02 сторони не погодили права позивача на внесення змін до нього в частині збільшення розміру орендної плати в односторонньому порядку на підставі рішення органу місцевого самоврядування за відсутності законодавчої зміни ставок земельного податку. Окрім цього, за висновком суду першої інстанції, рішення Харківської міської ради від 27.02.08 №41/08 зі змінами та доповненнями та рішення Харківської міської ради від 10.09.08 №242/08, на підставі яких здійснено розрахунок від 11.11.13 №505/14, не містять фактичних даних стосовно можливості вказаного розрахунку підтверджувати встановлення уповноваженим органом розміру орендної плати. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що дія Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.12 №960/12 не поширюється на договори оренди, які було укладено до затвердження вказаного порядку. В частині зустрічного позову суд відмов за недоведеністю. Судове рішення обґрунтоване приписами статей 14, 289 Податкового кодексу України, статей 15, 21, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 13, 15, 18, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", статті 651 Цивільного кодексу України, статей 32, 33, 43 Господарського процесуального кодексу України.
Харківський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів Черленяк М.І. - головуючий, Івакіна В.О., Ільїн О.В., постановою від 16.12.15, перевірене рішення суду першої інстанції скасував в частині відмови у задоволенні первісного позову. Прийняв нове рішення яким позов задовольнив у частині внесення змін до пунктів 1.3, 1.4, 2.1-2.4 договору оренди землі від 07.06.02 №189/02 шляхом визнання укладеною додаткової угоди. Суд визнав, що укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати у випадках, передбачених законодавством, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є в будь-якому разі підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору. При цьому суд керувався приписами статей 14, 171, 288, 289 Податкового кодексу України, статей 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі".
Приватне підприємство "Східна Брама" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою у якій просить рішення та постанову у даній справі скасувати у частині задоволення первісного позову і в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог. Прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні вимог позивача за первісним позовом, а зустрічний позов про визнання договору оренди припиненим - задовольнити. Підприємство, посилаючись на приписи статей 95, 96, 120, 141 Земельного кодексу України, статей 182, 377 Цивільного кодексу України, статтю 31 Закону України "Про оренду землі", вважає помилковим висновок судів про відмову у визнанні спірного правочину припиненим, оскільки матеріалами справи, зокрема витягами з державного реєстру прав на нерухоме майно, підтверджується право власності інших осіб на нежитлові будівлі, розташовані на спірній ділянці.
Від Харківської міської ради отримано відзив на касаційну скаргу, у якому Рада просить справу розглядати без участі їх представника, касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову апеляційної інстанції - без змін.
Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь судді Добролюбової Т.В., перевіривши доводи касаційної скарги і правильність застосування апеляційним судом приписів чинного законодавства відзначає таке.
Розглядаючи даний спір апеляційна інстанція установила, що на підставі рішень Харківської міської ради від 24.12.01 №2587 "Про надання Приватному підприємству "Східна брама" у користування земельної ділянки на АДРЕСА_1" між Харківською міською радою та Приватним підприємством "Східна брама" 05.06.02 був укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 07.06.02 за №189/02 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, відповідно до умов якого відповідачу в оренду строком до 01.11.26 надано земельну ділянку загальною площею 1,0666 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, з метою експлуатації та обслуговування торговельного майданчика з навісами, КПП, громадського туалету і гостьової автостоянки машин. Згідно з пунктом 2.1 договору плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 5 999,63 грн на рахунок відділу державного казначейства у місті Харкові не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.
Відповідно до пункту 2.2. договору орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.
Рішенням Харківської міської ради від 03.07.13 №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.13" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки землі станом на 01.01.13. Пунктом 1.1. цього рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн.
Зазначене рішення, згідно з його пунктом 2 вводиться в дію після оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.13 застосовується з 01.01.14. Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.07 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.07 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.07", рішення Ради від 27.02.08 №2/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.07" та була введена в дію з 01.03.08. Пунктами 2, 3 рішенням Харківської міської ради від 25.09.13 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.13" унормовано, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.13" вводиться в дію з 01.01.14. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх орендарів земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства. Положенням пункту 16.4. Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 29.12.12 №960/12 передбачено, що зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема, зміни нормативної грошової оцінки землі. Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, зокрема з договорів та інших правочинів. Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором оренди наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір оренди є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна наймачеві має отримати від останнього зустрічне виконання у вигляді сплати орендних платежів, отже договір оренди є двостороннім, оскільки в ньому наявні два зустрічні обов'язки обов'язок наймодавця передати майно в користування наймачеві та обов'язок наймача вносити орендну плату. За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Положеннями частин першої та другої статті 651 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Із цими положеннями кореспондується норма частини першої статті 188 Господарського кодексу України, якою також встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Відповідно до частини першої, другої статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладання договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Як визначено частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Згідно з підпунктом 271.1.1 пункту 271.1 статті 271 Податкового кодексу України базою оподаткування земельних ділянок, що перебувають у власності або в користуванні, є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом. Підпунктом 14.1.136 пункту 14.1. статті 14 названого Кодексу унормовано, що за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності орендар вносить орендодавцеві орендну плату, яка є однією з форм загальнодержавного податку - плати за землю. За змістом пункту 288.5 статті 288 цього ж Кодексу орендна плата встановлюється у договорі оренди з урахуванням мінімальних та граничних обмежень її розміру але не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки. За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка за приписами статті 1 названого Закону являє собою капіталізований рентний дохід, тобто дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Таким чином, Закон прямо вказує на те, що розмір земельного податку та орендної плати за користування земельними ділянками державної або комунальної власності знаходиться у прямому відношенні із розміром нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Оскільки, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, то зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Разом з тим за приписами пунктів 34 та 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України. Положеннями статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території. Отже, у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.
Як установлено апеляційним судом, рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й в установленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання.
Апеляційна інстанція визнала, що розрахунок орендної плати від 11.11.13 №505/14, відповідно до якого, розмір орендної плати спірної земельної ділянки становить 5,6% від нормативної грошової оцінки є законодавчо обґрунтованим, здійсненим у відповідності до вимог чинного законодавства, з урахуванням особливостей спірної земельної ділянки та умов основного договору оренди. Пунктом 2.2. договору сторони погодили збільшення орендної плати за землю при зміні розміру земельного податку відповідно до Законів України, при цьому сторони обумовили укладання додаткової угоди, як невід'ємної частини цього договору оренди. Відтак, беручи до уваги те, що укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати у випадках, передбачених законодавством, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, апеляційна інстанція дійшла обґрунтованого висновку, що законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору. Тому судом визнаються неспроможними посилання скаржника у частині задоволення первісного позову про внесення змін до пунктів 1.3, 1.4, 2.1-2.4 договору оренди землі від 07.06.02 №189/02 шляхом визнання укладеною додаткової угоди. Не можуть бути підставою для скасування постанови апеляційної інстанції доводи скаржника і в частині відмови у задоволені зустрічного позову Приватного підприємства "Східна Брама" про визнання припиненим договору оренди землі від 05.06.02 з огляду на таке.
Відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється зокрема у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Згідно зі статтею 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Однак, судом апеляційної інстанції установлено, що належних доказів того, що нежитлові будівлі чи частина земельної ділянки належить на праві власності іншим фізичним особам, скаржником не надано. Так, розглядаючи вимоги зустрічного позову апеляційний суд установив, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 04.12.15: 1) нежитлова будівля літ 3-1 площею 403, 8 кв.м., на підставі договорів купівлі-продажу від 26.09.13 №3322 та №3307, нежитлова будівля літ. И-1 площею 73, 9 кв. м. на підставі договорів купівлі - продажу від 26.09.13 № 3324 та № 3309 належить на праві власності ОСОБА_8; 2) нежитлові приміщення № 1 та 2 літ. К-1 площею 361 кв.м на підставі договорів купівлі - продажу від 08.10.2010 № 4955 та № 4958 належить на праві власності ОСОБА_9. Поряд з цим, з відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців суд установив, що на час розгляду справи засновником Приватного підприємства "Східна Брама" є ОСОБА_8, а станом на лютий 2014 засновником позивача за зустрічним позовом був ОСОБА_9. При цьому, надання зазначеної земельної ділянки декільком користувачам можливо шляхом її поділу, з присвоєнням кожної із них окремого кадастрового номеру, що здійснюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради та потребує відповідних дій зі сторони Приватного підприємства "Східна Брама". Відтак є обґрунтованим висновок апеляційної інстанції про те, що Приватне підприємство "Східна Брама" в особі її засновників в повній мірі володіло інформацією про об'єкти нерухомого майна розташовані на орендованій підприємством земельній ділянці, однак дії, спрямовані на зміну, розірвання чи припинення спірного договору оренди землі від 07.06.02 за №189/02 не вчиняло.
Окрім цього, як установлено апеляційним судом, питання щодо припинення спірного договору оренди землі урегульовано розділом 4 самого договору. Всі умови, що включені до тексту договору і який підписали сторони складають зміст цього правочину. Ці умови є індивідуальним регулятором відносин між сторонами. Укладання договору є юридичним фактом, унаслідок якого на відносини між його сторонами поширюється також дія нормативного регулятора - відповідних норм цивільного і господарського права. Стаття 629 Цивільного Кодексу України відповідно до якої договір є обов'язковим для виконання сторонами, усуває будь-які сумніви щодо юридичного значення умов договору: вони є юридично обов'язковими, а цивільні права, що ґрунтуються на умовах договору, підлягають захисту в тій же мірі і в той же спосіб, що і права, які прямо передбачені актами цивільного законодавства або випливають із них.
Так відповідно до пункту 4.2 договір оренди землі припиняється у разі розірвання договору у встановленому порядку. В пункті 4.4 спірного договору оренди землі сторони обумовили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використання земельної ділянки, а також на підставах, визначених земельним кодексом та іншими законами України. Зазначений пункт договору кореспондується із положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі".
Розглядаючи даний спір апеляційний суд законно визнав, що Приватним підприємством "Східна Брама" не доведено наявності підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку, передбачених пунктом 4.4. цього договору.
Відповідно до приписів статей 33, 34, частини 2 статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень; господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи; обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування; касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх.
Таким чином доводи скаржника не знайшли свого підтвердження, ґрунтуються на переоцінці доказів та спростовуються наведеними установленими апеляційним судом обставинами справи.
Відповідно до частини 1 статті 111-10 названого Кодексу підставою для скасування судового рішення місцевого чи апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права. Оскільки судом касаційної інстанції не виявлено порушень апеляційним судом норм чинного законодавства, підстав для скасування постанови апеляційної інстанції та задоволення касаційної скарги не убачається. Витрати зі сплати судового збору за розгляд касаційної скарги покладаються на скаржника.
Ураховуючи викладене та керуючись статтями 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України
ПОСТАНОВИВ:
Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 16.12.15 у справі №922/3685/14 залишити без змін.
Касаційну скаргу Приватного підприємства "Східна Брама" залишити без задоволення.
Головуючий суддя: Т. Добролюбова
Судді: Т. Гоголь, В.Швець
назад до переліку судових рішень
